Meny
Politik, samhälle och näringslivsutveckling
Den svenska bostadspolitiken behöver utvecklas och reformeras för att möta de stora bostadsbehoven. Vi har utvecklat lösningar med den kooperativa hyresrätten som kärna för;
- äldres boende,
- för bostadsbyggande på landsbygden och
- för att öka integrationen i utsatta bostadsområden.
Rätt genomfört går mycket att göra redan idag. Men för att möta de stora samhällsutmaningarna krävs ett nära samarbete med berörda kommuner och lokalt näringsliv. Vi bidrar med kunskap och kompetens för genomförande av utvecklingsprocesser.
Läs mer om
Bakgrund
Andelen äldre av befolkningen blir allt fler. År 2017 var medellivslängden vid födelsen drygt 84 år för kvinnor och nästan 81 år för män. Fram till år 2070 beräknar SCB att den ska öka till drygt 89 år för kvinnor och drygt 87 år för män. Det är en ökning med fem år för kvinnor och med drygt sex år för män. För varje decennium fram till 2070 beräknas medellivslängden öka med i genom-snitt ett år för kvinnor och drygt ett år för män. Antalet äldre förväntas öka under den kommande tioårsperioden där de allra äldsta som är 80 år och äldre, förväntas öka med nästan 40 procent. Även om antalet äldre ökar har dödligheten i olika åldrar minskat och fler lever allt längre. Det ökade antalet äldre personer kommer att påverka kommunernas äldreomsorg, men även hälso- och sjukvården.
Enligt beräkningar ökar den sammanlagda kostnaden för vården och omsorgen för samtliga 65 år och äldre, med motsvarande 2,1 procent per år i fasta priser.
Möjligheter
Bostäder som kan definieras som senior/trygghetsboenden kallas ibland för mellanboende, mellan ordinärt och särskilt boende. Här ser vi ser möjligheter. För kommunerna skulle en utbyggnad av mellanboende till att omfatta 3,7 procent av omsorgstagarna medföra att andelen personer med svår nedsättning som får detta boende, ökar från 2,7 procent till 14 procent samtidigt som andelen i denna grupp som får ordinärt boende med stora insatser minskar från 24 procent till 12 procent. En omfördelning av kostnader från ordinärt boende till mellanboende ger en viss kostnadsökning men betydligt mindre än för en omfördelning till vård- och omsorgsboende helt beroende på utvecklingen av andelen äldre i kommunen.
Av samtliga 65 år och äldre bor drygt en miljon i villa. I takt med att hälsan sviktar, eller behoven ändras, blir trädgården tyngre, trappor svåra att gå i, trånga språng och utrymmen svåra att röra sig i. Det är först när det finns en valfrihet med nya boendelösningar som viljan att flytta blir reell. Från 2015 och fram till 2030 beräknas det finnas ett behov av 360 000 anpassade bostäder för äldre.
För äldre innebär ett mellanboende att behov som ökad bekvämlighet och tillgänglighet, trygghet och gemenskap med andra bättre kan tillgodoses. För äldre som lever ensamma, har drygt var fjärde kvinna och något färre män besvär av ängslan, oro och ångest. Här kan ett mellanboende bidra till att bryta ensamhet och isolering och ge ett mer kvalitativt liv.
Lösningar
Med den kooperativa hyresrätten som upplåtelseform blir hyresgästen en del av en föreningsgemenskap. Möjligheterna till ökad trygghet, trivsel och gemenskap ökar. Genom försäljning av villa eller bostadsrätt frigörs kapital som täcker upplåtelseinsatserna, och samtidigt ofta ger ett eget kapital kvar på banken. Insatserna är spekulationsfria och väsentligt lägre än jämförbara insatser i bostadsrätter. De bidrar till i sin tur till att göra hyrorna lägre än för jämförbara hyresrätter. Lägre insatser ger lägre hyra, så att pensionerna räcker till.
Föreningen ansvarar för all drift och underhåll, vilket gör att kostnaderna kan hållas på en lägre nivå än jämförbar hyresrätt. Hyrorna utvecklas därför mer gynnsamt än inom hyresrätten. Värdet på de boendes insatser omsätts i socialt och ekologiskt hållbara boendemiljöer som även blir ekonomiskt hållbara för hyresgästerna.
För kommunerna innebär ett mellanboende att villor frigörs för yngre barnfamiljer eller annan önskad omflyttning. Fler ges möjlighet att bo kvar i kommunen. Befolkningstillväxten gynnas och därmed stärkt skattebas, samtidigt som kostnaderna för hemtjänst, vård och omsorg blir lägre.
Våra erfarenheter
Med erfarenhet från ett drygt 35-tal projekt för äldre, upplåtna med kooperativ hyresrätt, är Nybo det ledande bolaget i landet med denna inriktning. Vi ser en efterfrågan på våra koncept i såväl mindre som större städer, från norr till söder. Efterfrågan är generell och växande.
Genom att involvera medlemmar redan före bygget startar, blir det möjligt att involvera medlemmarna i planering och utformning, framförallt av gemensamma lokaler och miljöer. Det gör även att planeringsprocessen inför en flytt ges tid att mogna fram.
Vårt stöd till medlemmar och förening under byggtiden fram till inflyttning är värdefull för sammanhållning och gemenskap. Och vi fortsätter stödja föreningens styrelse när medlemmarna tagit över, så att föreningsverksamheten fungerar som tänkt.
Forskningsrapporter som ligger bakom är, i urval;
Petter Ahlström, Linköpings universitet 2007, Boende för äldre – utmaningar och möjligheter.
svensk Byggtjänst, 2013 Bo bra på Äldre dag – en antologi.
CECODHAS housing europé, Housing and ageing in the European Union 2010
HUI ersearch, seniorboende 2.0 Äldreboendets plats i den moderna tjänsteekonomin, 2012.
SOU 2015:85 Bostäder att bo kvar i – bygg för gemenskap i tillgänglighetssmarta boendemiljöer
SOU 2020:80 Äldreomsorgen under pandemin
Tillväxtverket, Framtida marknad för vård och omsorg av äldre, 2022
Bakgrund
72 % av landsbygdsborna känner att de redan idag bor som de önskar, medan endast 45 % av de tillfrågade storstadsborna anser samma sak. Tre av tio vill helst bo på landsbygden, men det är bara två av tio som gör det idag. Ett hushåll som kan jobba på distans sparar cirka 3 000 kronor i månaden på att flytta till en mindre kommun, eftersom boendekostnaderna blir lägre. Hushåll i mindre kommuner har mer pengar över än vad motsvarande typ av hushåll har i storstäderna.
42 % av landets mindre kommuner anser att privatpersoner har svårigheter att få lån för att bygga. På mycket svaga bostadsmarknader är det vanligt att lån till nybyggnation ges på godtyckliga grunder, att det är stor variation i marknadsvärdering och krav på kontantinsatser. Ofta överstiger produktionskostnaden marknadsvärdet vilket för kommersiella bostadsaktörer blir ett problem med nedskrivning av värdet i balansräkningen.
Möjligheter
Problemen med finansiering då en kommun definieras som mycket svag håller på att vända. Antalet mycket svaga marknader har minskat från 105 kommuner år 2012 till 48 kommuner år 2017. Utvecklingen förväntas fortsätta och prognosen för år 2025 är att endast 18 kommuner då tillhör gruppen mycket svaga marknader.
Ett projekt som möter en långsiktigt hållbar efterfrågan har lättare att bibehålla värdet i redovisningen. I kombination med offentligt engagemang kan en kooperativ hyresrättsföreningen med redovisning enligt K2-regelverket uppnå ett marknadsvärde som ligger i paritet med produktionskostnaderna.
En förutsättning är dock att produktionen inte omfattas av onödigt kostnadsdrivande materialval, markförhållanden eller entreprenadupplägg, felaktigt utformad arkitektur, eller genomförandeprocess. En nära dialog med såväl kommun, kreditgivare som medlemmarna i den kooperativa hyresrättsföreningen är nödvändig redan från start för att skapa tillit till projektet och en gemensam samsyn om dess möjligheter.
Lösningar
Med Nybos Hemby-koncept inleds en process med en förstudie där vi identifierar förutsättningarna:
- Tilltro till Kommunen
- Kommunen och hyresgästerna
- Intressenter och entreprenörer
- Samverkan
- Gemensam målbild bland alla inblandade
- Realistisk risk- och ansvarsfördelning; kommun, förening, hyresgäster
- Projektet
- Rätt läge och planförhållanden
- Rätta ingångsvärden för rätt hyra
- Energi- & kostnadseffektiv bostadsproduktion
- Prefabricering och varierad upprepning
Med rätt förutsättningar går Nybo vidare i det tidiga skedet. Medlemmar ansluts till den kooperativa hyresrättsföreningen, partneringavtal sluts med vald entreprenör, kommunens engagemang formaliseras och kreditgivarens villkor identifieras för kommande kreditiv och slutlån.
Nybo styr hela processen fram till färdigt hus där hyror och insatser speglar betalningsvilja och betalningsförmåga, där bostäderna är utformade efter lokala behov och förutsättningar, där ett långsiktigt engagemang från såväl kommunen som invånare har etablerats för projektet.
Våra erfarenheter
Hemby-konceptet har med framgång genomförts i två utvalda pilotprojekt, där den kooperativa hyresrättsföreningen har det bestämmande inflytandet över boendet. Kommunernas engagemang har bestämts utifrån lokala premisser.
Projekten har var för sig omfattat ett 15-tal lägenheter, gemensamhetslokal och inbjudande utemiljö.
Vi ser att liknande projekt kan uppföras på flertalet mindre, eller svagare orter där förutsättningarna för samverkan, tillit och långsiktighet är tillräckligt goda.
Forskningsrapporter som ligger bakom är, i urval;
Landshypotek, 2017. Att välja med hjärtat – så vill svenskarna helst bo.
WSP, 2020. Trängsel, mötesplatser och ensamhet – så ser vi på stadslivet efter pandemin.
Swedbank, 2020. Corona – början på slutet för urbaniseringen?
Swedbank, 2020. boindex Kvartal 2 2020.
Riksorganisationen Hela Sverige ska leva, 2018. Balansrapport #2 . Hållbarhet i Hela Sverige
Bakgrund
Problembilden i miljonprogrammen är väl belysta. Rapporter har analyserat allt från resultatlös områdesutveckling till eftersatt underhåll, utförsäljningar med oönskade hyreshöjningar, kriminalitetens utbredning, socioekonomisk utsatthet, trångboddhet och bristande tillit. Att detta har fått fortgå trots att det idag berör över 500 000 personer i landet visar på komplexiteten av dessa utmaningar. Forskning har visat att en av de mest grundläggande faktorerna för att detta har fått fortgå är att hyresgästerna saknar reella möjligheter att själva påverka sitt boende. Ska de boende involveras och få mer makt, måste någon annan avstå sin makt. Hyresrätten är dock i dess nuvarande form exkluderande för hyresgästerna, då den inte erbjuder reella möjligheter för hyresgästerna att påverka sitt boende och sin boendeekonomi. Makten förskjuts inte till dem det berör.
Genom ombildningar till bostadsrätt förs å andra sidan makten över till de boende. Detta är emellertid att blunda för de kriminella krafter som ser möjligheter i att förskingra föreningarnas kapital. Så har brf Ida och brf Taxeringsrevisorn i Rosengård förlorat flera hundra miljoner kronor genom missbruk av förtroendeställning i styrelserna. Över 250 föreningar i Stockholm har utsatts för ekobrott under de senaste fem åren. Detta är inte en ekonomiskt hållbar väg fram.
Möjligheter
Men vi ser möjligheter. I Fairfeild, ett nedgånget och utsatt område i Skottland, vände hyresgästerna själva utvecklingen genom ombildning till kooperativ hyresrätt med minskad kriminalitet, lägre arbetslöshet och minskad omflyttning som resultat. Projektet vann FNs Word Habitat awards pris som världens bästa och mest innovativa projekt 2003. I en utredning från Boverket 2005, utvecklades hur detta exempel på kooperativ hyresrätt också skulle kunna genomföras i Sverige. Idag är Fairfeild ett blomstrande område, med drygt 10 % lägre hyror än jämförbara hyresrätter i Skottland. Dessa socialt, ekologiskt och ekonomiskt hållbara vinster skulle kunna uppnås även här i Sverige.
Lösningar
I korthet kan processen beskrivas så att det allmännyttiga bolaget överlåter förvaltningen av fastigheten till de boende som bildar en kooperativ hyresrättsförening. Föreningen blockhyr hela huset av fastighetsbolaget, som kvarstår som ägare. Därmed överförs inte stora kapitaltillgångar till föreningen och fastighetsbolaget har fortsatt kontroll över fastigheten. Föreningen får ansvar för påverkbara driftkostnader, som i dessa områden oftast är de dubbla gentemot bostadsrätten. Genom att involvera de boende i självförvaltning och områdesskötsel kan driftkostnaderna halveras. Med förbättrade driftnetton ökar fastigheternas värde, vilket ger fastighetsbolaget ekonomiskt utrymme att genomföra långsiktigt planerat underhåll, förbättra områdesmiljön och skapa tryggare miljöer. Detta utan att behöva höja hyrorna. Värdet på de boendes insatser omsätts i socialt och ekologiskt hållbara boendemiljöer som även blir ekonomiskt hållbara för hyresgästerna.
Våra erfarenheter
Erfarenheter från Malmö, där ombildningar har misslyckats för att maktförskjutningen väckte alltför starkt motstånd hos fastighetsägare och lokala grupperingar, talar för att en ombildningsprocess inte kan ske isolerat från andra samhällsinsatser, då nyttan för de berörda hyresgästerna inte kan uppnås utan att även samhällsnyttan blir tydlig.
Ombildningsprocessen bygger på frivillighet. Hyresgästerna ska själva önska att bilda den kooperativa hyresrättsföreningen. De måste kunna känna tillit till att processen blir framgångsrik, till fastighetsägarens vilja att stödja processen, till myndigheter, och till sina grannars vilja att medverka. Tillit till att de aktörer som upplever att de förlorar makt inte kommer att skada, hota eller motsätta sig processen. En ombildningsprocess behöver därför förberedas noga, samordnas med andra aktörer och, inte minst, tydliggöra det lokala samhällskontraktet som förändringsprocessen ska bygga på.
Det har genomförts satsningar på att involvera boende i självförvaltning men inkomstskattelagen har dock ofta rest hinder. Här finns en viktig sten för regeringen att vända på så att förutsättningarna för att involvera hyresgäster i områdesutveckling förenklas. Kommunala ägardirektiv kan behöva skrivas om. Men i grunden finns de legala verktygen redan idag.
Forskningsrapporter som ligger bakom är, i urval;
Civilsamhällets svar på hur vi kan stärka samhällskontraktet, demokratin och välfärden, Nystarapporten, 2021
Effektiviteten i polismyndighetens arbete med information till brottsutsatta, RIR 2021:20
Att vända utvecklingen – från utsatta områden till trygghet och delaktighet, MAPIUS 26 2020
Brf:ers sårbarhet för ekonomisk brottslighet, SWECO, Fastighetsägarna Stockholm, 2019
Ombildning av hyresrätter till bostadssrätter i Göteborgs yttersatdsdelar, Chalmers 2018
Hem för miljoner förutsättningar för uupprustning av rekordårens bostäder, SABO 2017
Så skapar vi socialt välmående bostadsområden, Fastighetsägarna, Fastighetsakademin, 2021
Samhällsbygget Gårdsten: allmännyttans framtid T Salonen 2021
Insatser i ”utsatta” områden, analys av 20 års områdesutveckling, Roelofs/Salonen 2019
Hållbar upprustning av miljonprogrammet NCC Perspektiv, rapport
Integration och segregation i Boendet, Boverket 2004
Kooperativa hyresrätter –nya möjligheter för den fjärde upplåtelseformen, Boverket 2005
Förutsättningar för stärkt platssamverkan, Boverket 2021
